<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;"><a href="https://1.bp.blogspot.com/-2APF_vMlHu0/WFIlmHovhdI/AAAAAAAADbQ/Q-zU4N5Tdnkz6gnD8jFfhILGyO3EWV9gwCEw/s1600/%25E6%259D%25B1%25E5%258D%2594%25E5%258D%2581%25E5%259C%258B.jpg" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" height="310" src="https://1.bp.blogspot.com/-2APF_vMlHu0/WFIlmHovhdI/AAAAAAAADbQ/Q-zU4N5Tdnkz6gnD8jFfhILGyO3EWV9gwCEw/s640/%25E6%259D%25B1%25E5%258D%2594%25E5%258D%2581%25E5%259C%258B.jpg" width="640" /></a></div>海外投資是未來，但是越不景氣，業者越下重藥..............包租金+附買回，系金ㄟ嗎？<br /><br />就幾點方向讓投資人參考 :<br /><!--more--><br /><br /><span style="color: red;"><b>1.包租，重點是誰幫你租？</b></span><br />業者會強調有物管公司管理，要先確定建商是否真的已經找到物管公司了，再來物管公司的收費是否包含出租甚至包租服務，因為大多數的物管，其實就是台灣的保全業者，試想...<br />台灣的保全業負責大樓的管理、保全、櫃台、清潔、公共區域維護...幾乎很少有幫住戶出租的服務，通常出租是仲介公司的服務。<br /><br /><span style="color: red;"><b>2.包租，投資人拿到的是實際租金報酬</b></span>，舉例 : 投資一間500萬*包租6%=30萬/12月=2.5萬/月<br /><br />問題來了.....房子不可能完全沒有空屋、維修、打掃，甚至要仲介代看、簽約出租才有可能包租，這些都是需要費用跟成本，誰來負擔呢？以空屋來計算，一年12個月如果空屋一個月，等於1/12=8.3%....空屋二個月是16.6%...以此類推<br /><br />另外，仲介出租(收取一個月費用，也是8.3%)、維修、打掃(至少也要一個月費用，也是8.3%)，誰來做，誰出錢呢？上述費用誰來負擔呢？<br /><br />如果是建商出錢....建商會降低獲利，還是加注在投資人身上呢？<br /><br />若我們投資的這一間500萬的房子，市場行情一定要可以租2.5萬以上，甚至要有3.5萬以上，否則要包租給客戶幾乎不太可能的，據市場行情實際調查，很多500萬的房子其實要租到2.5萬都不容易了，更何況是包租，至於業者為何可以包租，投資人務必要了解清楚。<br /><br /><b><span style="color: red;">3.投資附買回</span></b>，看起來對投資人是確定受益，問題是幾年之後，業者確定能買回嗎？<br />影響是否買回，有幾點因素 :<br /><br /><b><span style="color: red;">第一.投資的進場成本</span></b><br /><b><span style="color: red;"><br /></span></b>如果市場行情500萬，建商願意降低利潤以450萬銷售，幾年之後市場行情漲幅600萬以上，購入成本450萬，獲利150萬，獲利價差有30%以上，當然附買回是沒有問題的。<br />如果投資的成本價格，甚至高於市場行情，那要買回的機會就很低了，這樣業者還能銷售附買回專案，投資人也願意相信，當然最後不要怨天尤人了。<br /><br /><span style="color: red;"><b>第二.未來的市場需求狀況</b></span><br /><span style="color: red;"><b><br /></b></span>如果幾年之後房地產行情大漲，價差空間大於當初的附買回價格，當然就沒有問題，但是如果房地產行情大漲，說真的也不需要買回啊！哈哈哈<br />相反的，如果幾年之後，該區域的房子只是微幅上漲，甚至沒有漲幅，那業者要如何確定買回呢？<br /><br /><b><span style="color: red;">4.房地產面積計算</span></b>，台灣跟其他國家不同，這點也是很重要的，更重要的是是否包含公設面積，台灣跟中國購入的價格都是有包含公設，但是東南亞幾乎都是沒有計算公設面積的，以一般公設面積大約佔30%，如果以一間500萬的房子，原本建築面積是20坪，室內面積就是20坪*70%(扣除30%)=14坪。<br /><br />建築面積單價是500/20=25/坪(室內面積單價是500/14=36/坪).......計算的單價就會差很多了。<br /><br /><div class="separator" style="clear: both; text-align: center;"><a href="https://3.bp.blogspot.com/-DGsCPZN2MzM/WFIl60i-piI/AAAAAAAADbU/H1KaduyjzyMjzvKMllvhrbqaGV-klWnIwCLcB/s1600/IMG_2209.JPG" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" height="360" src="https://3.bp.blogspot.com/-DGsCPZN2MzM/WFIl60i-piI/AAAAAAAADbU/H1KaduyjzyMjzvKMllvhrbqaGV-klWnIwCLcB/s640/IMG_2209.JPG" width="640" /></a></div><br /><br />無論是包租還是附買回，不是不可能，倘若真的能買到比市價便宜很多，業者當地確實也有自己專業的團隊，能夠服務客戶，當然夢想要實現是不困難的，投資人務必要做功課，千萬不要只聽夢想，只看包裝....有品牌當然最好，但是各個品牌自己都是獨立一間公司，沒有自己的團隊服務，要別人幫忙服務，當然不太可能啊！<br /><div class="separator" style="clear: both; text-align: center;"></div><br /> 上述的問題，不只是海外投資問題，更是所有房地產的問題，當然也包括台灣，投資人務必謹慎評估，不要只看獲利的投資結果，更要避免業者的過度包裝，否則當然自己要承擔後果啊！<br><br><span style="font-size: large;">我們每週都有現場說明會，歡迎報名參加<br /><br />凌群不動產管理顧問有限公司</span><br /><span style="font-size: large;">電話 : 02-25506685#228 林副總</span><br /><span style="font-size: large;">台北市大同區寧夏路155號7樓</span><br /><span style="font-size: large;"></span><br /><span style="font-size: large;">個人投資網誌 : <a href="http://cambodia.linkrich.com.tw/"></a><a href="http://cambodia.linkrich.com.tw/"></a><a href="http://cambodia.linkrich.com.tw/"></a><a href="http://cambodia.linkrich.com.tw/">http://cambodia.linkrich.com.tw</a></span><br /><b><br /></b><span style="font-size: large;"><b>海外不動產投資</b>,<b>海外房地產投資</b></span><br /><span style="font-size: large;"><br /></span><a href="http://line.me/ti/p/%40linkrich"><span style="font-size: large;"><img alt="" src="https://pic.pimg.tw/linkrich01/1448872010-976955151.png" /></span></a><br /><span style="font-size: large;"><br /></span><span style="font-size: large;">Line@ id : 【<b><span style="color: red;">@linkrich</span></b>】</span><br /><br /><br><br>文章標籤: <b>台中套房出租</b> <b>高雄套房出租</b> <b>海外房地產投資</b>
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